Щодо запровадження ринку земель в Україні

Реформування земельних відносин в Україні здійснюється з 1991 року. Основним принципом, який визначив напрями реформування, стало подолання монополії держави на земельну власність і встановлення багатосуб’єктності права власності на землю.
Але, у зв’язку з відсутністю досконалих інструментів регулювання ринку земель, в Україні тимчасово встановлений мораторій (заборона на відчуження земельних ділянок сільськогосподарського призначення шляхом їх продажу), який обмежує конституційні права власників земельних ділянок, що закріплені частиною першою статті 90 Земельного кодексу України від 25.10.2001 № 2768-ІІІ: «Власники земельних ділянок мають право продавати або іншим шляхом відчужувати земельну ділянку, передавати її в оренду, заставу, спадщину». Зокрема, п. 15 Перехідних положень Земельного кодексу України зазначено, що до  набрання  чинності  законами  України  про державний земельний  кадастр та про ринок земель, але не раніше 1 січня 2012 року,  не  допускається: 
 а) купівля-продаж  земельних  ділянок сільськогосподарського призначення  державної  та  комунальної  власності, крім вилучення (викупу)  їх  для  суспільних  потреб;
б) купівля-продаж  або  іншим  способом  відчуження земельних ділянок і зміна  цільового  призначення  (використання)  земельних ділянок,  які  перебувають  у власності громадян та юридичних осіб для   ведення   товарного   сільськогосподарського    виробництва, земельних  ділянок,  виділених  в натурі (на місцевості) власникам земельних  часток  (паїв)  для  ведення   особистого   селянського господарства,  а також земельних часток (паїв), крім передачі їх у спадщину,  обміну  земельної  ділянки  на  іншу  земельну  ділянку відповідно  до  закону та вилучення (викупу) земельних ділянок для суспільних потреб.
Купівля-продаж   або   іншим  способом  відчуження  земельних ділянок та земельних часток (паїв),  визначених підпунктами «а» та «б»  цього  пункту,  запроваджується  за  умови  набрання чинності законами України про державний  земельний  кадастр  та  про  ринок земель,  але  не  раніше   1 січня 2012 року, визначивши особливості обігу земель державної та комунальної власності і земель товарного сільськогос­подарського  виробництва.
Мораторій постійно подовжується навіть не зважаючи на те, що його існування стримує створення цивілізованого земельного ринку та замість вирішення існуючих проблем призводить до нагромадження нових.
Серед негативних наслідків продовження мораторію на купівлю-продаж земель сільськогосподарського призначення можна виокремити основні:
– стримування оптимізації сільськогосподарського землево­лодіння та землекористування, неможливість поліпшити технологічні умови використання сільськогосподарських земель внаслідок нераціональних розмірів землеволодінь, черезсмужжя, вкраплення дрібних ділянок інших власників у масиви земель господарств тощо;
– концентрація більшої частини земель сільськогосподарського призначення у власності найменш економічно активної частини сільського населення (пенсіонерів та осіб передпенсійного віку), що не має належних професійних знань, фінансових та фізичних можливостей займатися землеробською роботою;
– отримання земельних ділянок сільськогосподарського призначення у спадщину особами, що проживають в містах, інших країнах та не мають наміру займатися сільськогосподарським виробництвом і управляти земельними активами, що призводить до невикористання земель сільськогосподарського призначення;
– зниження інвестиційної привабливості аграрного сектору української економіки, пов’язане з підвищенням ризику вкладень внаслідок неможливості іпотечного кредитування сільського господарства під заставу земельних ділянок.
Необхідність стримування повноцінного включення земель сільськогосподарського призначення у економічний оборот на ринкових засадах багатьма політичними силами обґрунтовується потенційною небезпекою виникнення низки негативних явищ, зокрема:
– скуповування значних площ сільськогосподарського призначення фінансово-промисловими групами, що матиме своїм наслідком «обезземелення» селян та утворення «латифундій» латиноаме­риканського типу з найманими працівниками. Слід зазначити, що цей ризик може бути кардинально зменшений при використанні державою усіх важелів, що передбачені, перш за все, проектом Закону України «Про ринок земель», яким встановлено обмеження щодо максимальної граничної площі земельних ділянок, що можуть перебувати у приватній власності однієї особи для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, діючим Законом України «Про захист економічної конкуренції», а також завдяки ефективному нагляду за ринком земель з боку Антимонолольного комітету України;
– відчуження селянами земельних ділянок сільськогосподарського призначення за ціною, що є істотно нижчою за економічно обґрунтовану. Запровадження передбаченого проектом Закону України «Про ринок земель» продажу земельних ділянок сільськогосподарського призначення за ціною, яка визначена на підставі експертної грошової оцінки, знижує ризик цього негативного явища, а також може бути додатково зменшений у разі запровадження відстрочення набрання чинності договорами відчуження земельних ділянок із правом кожної зі сторін відмовитись від укладення договору протягом певного строку;
– концентрація значних площ сільськогосподарського призначення у власності фінансових установ (комерційних банків) під час переходу заставної землі у власність заставоутримувача. Слід підкреслити, що такий ризик буде несуттєвим, оскільки зацікавленість комерційних банків у цьому питанні відсутня, а земельні ділянки, на які звернене стягнення, згідно з чинним законодавством підлягають продажу на публічних торгах;
– виникнення явища «спекуляції» земельними ділянками, коли значні площі земель сільськогосподарського призначення скуповуватимуться фінансовими спекулянтами із метою подальшого їх перепродажу за більш високою ціною, що призведе до зростання вартості аграрної продукції і спричинить  інфляцію. Цей ризик може бути мінімізованим завдяки внесенню підготовлених змін до Декрету Кабінету Міністрів України «Про державне мито» щодо запровадження підвищених ставок державного мита при перепродажу земельних ділянок сільськогос­подарського призначення (сільськогосподарських угідь) протягом 5 років з дня укладення договору, за яким ця ділянка перейшла у власність відчужувача, в розмірі від 60 відсотків від нормативної грошової оцінки при відчуженні на п’ятий рік до 100 відсотків від нормативної грошової оцінки земельної ділянки при відчуженні за перший рік;
– неконтрольована зміна цільового призначення та урбанізація сільськогосподарських земель. Ця загроза є мінімальною, оскільки привабливі для містобудівного освоєння земель за останні роки вже зазнали урбанізації та переведення у відповідні категорії земель.
Для подолання таких негативних наслідків мораторію на купівлю-продаж земель сільськогосподарського призначення, як стримування оптимізації сільськогосподарського землеволодіння та землеко­ристування, неможливість поліпшити технологічні умови використання сільськогос­подарських земель внаслідок нераціональних розмірів землеволодінь, проектом Закону України «Про ринок земель» пропонується утворити державну спеціалізовану установу з управління землями сільськогос­подарського призначення державної власності.
З огляду на нейтралізацію вищезазначених ризиків і враховуючи величезну важливість прийняття Закону України «Про ринок земель» його принциповими завданнями можна вважати:
– законодавче визначення принципів та механізмів державного регулювання ринку земель;
    запровадження механізмів попередження недобросовісних дій суб’єктів ринку земель, пов’язаних із продажем земельних ділянок за заниженими цінами, а також досягненням суб’єктами ринку монопольного (домінуючого) становища;
    деталізацію умов цивільно-правових угод, за якими може здійснюватися відчуження речових прав на земельні ділянки;
– попередження спекулятивних операцій із земельними ділянками сільськогосподарського призначення.
Прийняття закону України «Про ринок земель» із урахуванням запропонованих підходів дозволить створити правові передумови для запровадження ринку земель сільськогосподарського призначення.
Тому, урядом зараз докладаються зусилля для кінцевого доопрацювання та подання на розгляд парламенту проекту закону України «Про ринок земель», що дозволить максимально пришвидшити формування законодавчої бази ринкових земельних відносин.
                                                    Олександр Сірий,
 начальник відділу Держкомзему в районі.
Кількість переглядів: 71